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銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為配合國務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為，銀監(jiān)會(huì)已要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作。包括不得對(duì)囤地捂盤房企發(fā)放新增貸款、對(duì)78家央企相關(guān)項(xiàng)目不得授信等四項(xiàng)要求。(3月27日《中國證券報(bào)》)

兩會(huì)以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象:一邊是開發(fā)商特別是國有房企不理睬中央調(diào)控的政策風(fēng)向和導(dǎo)向，繼續(xù)制造“地王”，繼續(xù)跑馬圈地，一些城市房價(jià)繼續(xù)我行我素不斷被推高；另一邊是，各個(gè)部門配合中央調(diào)控政策，高密度出臺(tái)措施，比如:國資委勒令78家央企附屬房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，國土部開始加大土地管理力度掀起土地監(jiān)管風(fēng)暴，并組織人員正在全國稽查土地使用情況。看似一場(chǎng)“地王”、畸高房價(jià)與調(diào)控政策的對(duì)壘博弈正在全面開戰(zhàn)。

最值得關(guān)注的是銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露的四項(xiàng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管要求。囤地、捂盤、制造“地王”以及這幾年開發(fā)商近乎瘋狂的推高房價(jià)、牟取暴利，一個(gè)最為主要的原因是其“不差錢”，是其具有充足的資金流，是其背后有雄厚資金實(shí)力作為后盾。否則，開發(fā)商根本支撐不下去，更談不上囤地、捂盤、制造“地王”了。而開發(fā)商“不差錢”除了一些房地產(chǎn)企業(yè)這幾年在市場(chǎng)上打拼，已經(jīng)具有一定的實(shí)力外，另一個(gè)主要原因就是開發(fā)商社會(huì)融資十分寬松，資金來得十分容易。在房價(jià)只漲不跌甚至持續(xù)大漲不跌的預(yù)期下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資可謂左右逢源、上下得力。土地款可以只繳納少量的抵押金，開發(fā)時(shí)可以收取預(yù)付款，擴(kuò)張的大量資金需求一是可以向銀行貸款，二是可以到股市里融資圈錢。筆者曾經(jīng)多次引用投資者的“圣經(jīng)”——《證券分析》的作者本杰明·格雷厄姆大師的話語:所有成本都可以通過發(fā)行債券和銀行貸款支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，在此情景下，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí)，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。

因此，調(diào)控房地產(chǎn)，遏制畸高房價(jià)，必須從開發(fā)商以及整個(gè)住房市場(chǎng)的流動(dòng)性上做足文章，必須嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。去年那種天量信貸支撐的房地產(chǎn)投資再也不能出現(xiàn)了。必須對(duì)囤地、捂盤、惜售以及推高房價(jià)、制造“地王”的開發(fā)商堅(jiān)決停止“輸血”，在資金支持上徹底“斷奶”?！般y四條”可謂條條切中房企要害，條條擊中開發(fā)商軟肋。比如:對(duì)國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)停止授信，實(shí)際上就是徹底停止了貸款?，F(xiàn)在銀行貸款一般程序是先評(píng)級(jí)、再授信，然后再開始用信(即貸款)。不再授信，何談貸款。

“銀四條”確實(shí)夠狠、夠準(zhǔn)，但是，關(guān)鍵在于落實(shí)，社會(huì)各界也最為擔(dān)心在落實(shí)上出問題。這幾年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)不少，但是，都是在落實(shí)上打了折扣或者被消弭。“銀四條”在落實(shí)中是否被消弭、是否出現(xiàn)走樣，直接關(guān)系到其效果如何。值得欣慰的是，筆者作為一個(gè)銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)得知，各級(jí)銀監(jiān)會(huì)正在徹查信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)和股市的情況，正在徹查貸款受托支付落實(shí)情況，力度相當(dāng)大。真心希望監(jiān)管部門能夠切實(shí)監(jiān)管好房地產(chǎn)貸款，切實(shí)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。