“內(nèi)地房價就是壓不下來”，溫總理近日在澳門視察時面對澳門年輕人說的一句話，再次勾起了無數(shù)購房人對于高房價的“痛恨”。
回想起今年2月底，溫家寶總理在網(wǎng)友訪談節(jié)目上還稱，有決心在任期內(nèi)把（房價）這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位，但現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜程度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了大家的想象。
從四月份的“國十條”延續(xù)到9月底的“新國五條”，調(diào)控政策一波緊過一波，但房價似乎從沒有“買過賬”。4月之后，統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)月度環(huán)比鮮見下跌，實(shí)際房價從年初至今幾乎沒有存在過任何“有意義”的下降，這個結(jié)局顯然要令所有對政策抱有期待的購房者感到沮喪。
大半年來的房地產(chǎn)調(diào)控從某種程度上證明了，不能將房價下降的“雞蛋”全部放在調(diào)控政策的“籃子”之上。就目前已經(jīng)出臺的一系列調(diào)控政策而言，不僅其合理性受到眾多的非議，就政策的具體執(zhí)行上，也都已經(jīng)備受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
因此，在政策本身看起來都并不完善的時候，不能寄希望于政策會對開發(fā)商產(chǎn)生多少實(shí)質(zhì)性的威懾。政策既無法讓開發(fā)商感受到降價的壓力，也無法讓其從中尋找到降價的動力。
能引起開發(fā)商真正擔(dān)心的也許不在于政策這樣的外部因素，而在于對自身資金鏈條的考量，這是開發(fā)商對于銷售價格定位的唯一參考標(biāo)準(zhǔn)。
上周末，一則“四大國有商業(yè)銀行年度開發(fā)貸款告罄、年內(nèi)停止新增開發(fā)貸款審批”的消息引起了業(yè)界的高度關(guān)注。該消息援引多家銀行內(nèi)部未具名人士的消息稱，多家銀行都已經(jīng)完成了年內(nèi)的信貸任務(wù)，停止了新增開發(fā)貸的發(fā)放。
該消息一經(jīng)傳出即引起了房地產(chǎn)行業(yè)的波動，就連一向以激進(jìn)著稱的大連萬達(dá)，上周五也對媒體表示：這一次調(diào)控和2008年那次完全不同，萬達(dá)已經(jīng)決定要收縮投資，減少買地速度，減少開工面積。
雖然停貸一事遭到了多家銀行的否認(rèn)，但這并不能改變目前房地產(chǎn)信貸已處于緊縮的客觀現(xiàn)實(shí)。一名銀行業(yè)人士昨日對媒體稱，一般而言，11-12月份各銀行全年的放貸額度已經(jīng)基本用完，各個領(lǐng)域的放貸額都會收縮，即便不叫停，年底這兩個月的新增貸款額也不會很大。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，國內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款已達(dá)6.91萬億，據(jù)全年7.5萬億的目標(biāo)只差6000億元。按照10月人民幣貸款新增5877億元的數(shù)據(jù)，6000億元的信貸額度只夠未來一個月左右使用。
開發(fā)貸的縮緊對于房企開發(fā)資金的限制顯而易見，雖然目前看來房企前三季度的銷售仍然搶眼，但已經(jīng)沒有充足的理由可以證明房地產(chǎn)企業(yè)的銷售具有更強(qiáng)的增長后勁。
即便目前開發(fā)商手中現(xiàn)金并不緊缺，但展望未來，增長完全依靠房地產(chǎn)銷售回款支撐項(xiàng)目開發(fā)投資顯然并不現(xiàn)實(shí)。只有在資金鏈條開始繃緊的前提下，開發(fā)商才有下調(diào)銷售價格的可能。
難題在于，上一輪刺激政策釋放的大量流動性并不能在短期內(nèi)就可以回收得了，而信貸的增速放緩也是將一個漫長的過程，更不用談及國外熱錢流入房地產(chǎn)的威脅。
因此，溫總理的無奈可以理解，房地產(chǎn)的調(diào)控并非“左一個(國)十條，右一個(國)五條”就可以解決的問題，核心在于金融貨幣政策。
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