近日，住建部專家委副主任委員顧云昌在談話中指出：中國(guó)正在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中。今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問題，這會(huì)帶來(lái)住房剛需。2013年房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，在這樣的情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的。（人民日?qǐng)?bào) 3月25日）

城鎮(zhèn)化率究竟是不是房?jī)r(jià)波動(dòng)的決定性因素？能不能因?yàn)槌擎?zhèn)化率不高，就以此來(lái)判斷房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌？盡管有研究表明，房?jī)r(jià)的波動(dòng)與城鎮(zhèn)化率有關(guān)，比如美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過(guò)70％的時(shí)候，日本房產(chǎn)泡沫破滅發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過(guò)67％的時(shí)候，歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過(guò)65％。而我國(guó)2013年的城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到53%，尚有很大的發(fā)展空間。但筆者認(rèn)為，我國(guó)的國(guó)情與國(guó)外有很大的不同，不能生搬硬套參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把城鎮(zhèn)化率作為判斷我國(guó)房?jī)r(jià)漲衰的晴雨表，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生誤導(dǎo)。

首先，我國(guó)城鄉(xiāng)差距明顯?，F(xiàn)在城市和農(nóng)村兩級(jí)分化很嚴(yán)重，這也是中央提出著重解決好“三個(gè)1億人”問題，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的起因。由此可以看出，新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)不是在城市，而是在農(nóng)村。目前的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)主要集中在城市，而且呈現(xiàn)出城市越大，房?jī)r(jià)越高、房子積壓越厲害的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)和房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)不同，這就決定了城鎮(zhèn)化不可能會(huì)影響到城市房?jī)r(jià)的漲跌。

其次，城鎮(zhèn)化不是促進(jìn)人員流動(dòng)。城鎮(zhèn)化是改變農(nóng)村居住環(huán)境的舉措，是在農(nóng)村發(fā)展城鎮(zhèn)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合，縮小城鄉(xiāng)差距，而不是擴(kuò)建已有城市，吸引農(nóng)村人員流動(dòng)?？梢赃@樣說(shuō)，在目前的形勢(shì)下，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，伴隨農(nóng)業(yè)改革的推進(jìn)，這兩個(gè)維度雙向驅(qū)動(dòng)，可以穩(wěn)定農(nóng)村人口不進(jìn)城，減少城市就業(yè)的壓力。最終城鎮(zhèn)化的結(jié)果是城市人口數(shù)量不會(huì)增加，不會(huì)因人口流動(dòng)拉動(dòng)城市對(duì)房屋的剛需，只會(huì)增加對(duì)新興城鎮(zhèn)化區(qū)域的房屋產(chǎn)生需求。

任何一種理論都要結(jié)合接地氣，與國(guó)情相結(jié)合才具有生命力。套搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，把城鎮(zhèn)化當(dāng)作是房?jī)r(jià)波動(dòng)的晴雨表，而置國(guó)情于不顧，只能得出偏頗的結(jié)論。