導(dǎo)讀：本輪樓市調(diào)控，一線城市、省會(huì)城市和部分非省會(huì)二線城市，普遍實(shí)行限購(gòu)與限貸政策。此“兩限”旨在遏制樓市投機(jī)與投資，并非為了限價(jià)。至于它在一定程度上遏制了部分受“兩限”城市房?jī)r(jià)的過快上漲，那是“兩限”帶來的溢出效應(yīng)。

最近有幾條房地產(chǎn)新聞同時(shí)見諸媒體，包括20城市樓市庫(kù)存創(chuàng)5年新高、北京市住建委約談50家開發(fā)商傳達(dá)限價(jià)等調(diào)控政策、北京長(zhǎng)沙否認(rèn)限購(gòu)松綁等。這些消息在敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)中引起高度關(guān)注。

眾所周知，由于統(tǒng)計(jì)方法的某些缺陷，包括數(shù)據(jù)采集的精準(zhǔn)度不高不全面，以及所抽取樣本受限于技術(shù)手段所導(dǎo)致的不合理性，就算是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也常常與住房買賣人的真實(shí)感受有所不同。譬如，目前每座城市月度房?jī)r(jià)按高、中、低三個(gè)類別的房屋成交均價(jià)，再經(jīng)加權(quán)后綜合計(jì)算獲取，如某座城市希望把本月的房?jī)r(jià)壓低一些，只需與高檔樓盤開發(fā)商打個(gè)招呼，希望其延期一月推盤，同時(shí)招呼中低檔樓盤開發(fā)商本月加大推盤力度，本月房?jī)r(jià)則可就隨招呼而明顯下行。

可是，這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非但沒有意義，對(duì)買房人及整個(gè)市場(chǎng)或多或少形成了誤導(dǎo)，只有地方政府和開發(fā)商知曉是咋回事兒。房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)目前用“網(wǎng)簽”數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)況且如此，甭說庫(kù)存量統(tǒng)計(jì)，更系糊涂賬一筆。某個(gè)大城市究竟有多少商品房庫(kù)存，該市住建部門多半說不清楚，因?yàn)楹螢閹?kù)存商品房，目前既無(wú)清晰統(tǒng)計(jì)口徑，亦無(wú)統(tǒng)計(jì)依據(jù)和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。更何況，除了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住建部的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相對(duì)靠譜外，但凡以“某某研究機(jī)構(gòu)”冠名的同類統(tǒng)計(jì)，幾乎都是開發(fā)商或交易中介的“托兒”所為，其數(shù)據(jù)自然真假難辨。

同樣，北京住建委約談開發(fā)商傳達(dá)限價(jià)等調(diào)控政策、北京長(zhǎng)沙否認(rèn)限購(gòu)松綁的報(bào)道，也比較籠統(tǒng)，傳遞的有效信息并不多。本輪樓市調(diào)控，一線城市、省會(huì)城市和部分非省會(huì)二線城市，普遍實(shí)行限購(gòu)與限貸政策。此“兩限”旨在遏制樓市投機(jī)與投資，并非為了限價(jià)。至于它在一定程度上遏制了部分受“兩限”城市房?jī)r(jià)的過快上漲，那是“兩限”帶來的溢出效應(yīng)。更重要但往往被開發(fā)商及與之關(guān)聯(lián)的研究機(jī)構(gòu)有意遮掩的是，本輪樓市調(diào)控另一個(gè)關(guān)鍵性舉措是，在中央政府力推下，各地紛紛啟動(dòng)保障房建設(shè)工程，包括公租房與廉租房，實(shí)物配租與貨幣配租，還有城市工棚區(qū)、危舊小區(qū)的改造工程，針對(duì)的是城市低收入家庭基本住房保障的剛性需求。

基于此，本輪調(diào)控試圖實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：一是通過“兩限”驅(qū)隔投機(jī)與投資，恢復(fù)住房第一位的居住功能而非炒房功能；二是通過“兩限”遏制商品房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，至于一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)因剛需拉動(dòng)的上漲，則更多通過土地供應(yīng)加以調(diào)節(jié)而非政府行政限價(jià)；三是商品房歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)供給，政府只承擔(dān)低收入家庭基本住房保障。以上三條若歸結(jié)成一句話，就叫市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府，二者各司其責(zé)。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)微妙態(tài)勢(shì)。全國(guó)“兩會(huì)”及政府工作報(bào)告沒有特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，一些開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)呼吁“限購(gòu)松綁”的聲音一波波發(fā)力。其實(shí)，“雙限”一開始就只限于部分大中城市，而保障房工程則將由此前的政府行政推動(dòng)上升為政府的法律責(zé)任（上周《住房保障條例（征求意見稿）》已向全社會(huì)公開征求意見）。雖說該條例何時(shí)頒行尚無(wú)時(shí)間表，但部分城市樓市“兩限”、住房保障全國(guó)推進(jìn)的大方向已清晰無(wú)疑。

看清了上述真切變化與客觀趨勢(shì)，人們對(duì)來源復(fù)雜、真假難辨的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就大可不必那么敏感。