如果按照《物權(quán)法》第149條到期自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定執(zhí)行，豈不是誰(shuí)的房屋土地使用權(quán)期限越短誰(shuí)就越占便宜，反之，哪個(gè)開發(fā)商遵紀(jì)守法，不在工業(yè)用地、商業(yè)用地上建設(shè)低于70年的商品房，開發(fā)商以及購(gòu)房此類商品房者豈不吃了大虧？

4月26日，《中國(guó)青年報(bào)》“青年話題”版刊發(fā)《如果物權(quán)法有效房地產(chǎn)法就該修訂》一文。該文認(rèn)為，如果法律認(rèn)定《物權(quán)法》對(duì)于時(shí)限到期的房屋“自動(dòng)續(xù)期”有效，那么，《房地產(chǎn)法》中關(guān)于到期后續(xù)繳出讓金的規(guī)定就應(yīng)當(dāng)予以修訂。

對(duì)此，我的看法是，通過修法，解決法律打架的問題固然重要，但是，修訂法律不能以鼓勵(lì)違法違規(guī)為前提，不能形成誰(shuí)守法誰(shuí)吃虧，誰(shuí)違法誰(shuí)占便宜的事實(shí)和結(jié)果。

仍以溫州到期房屋為例。據(jù)媒體報(bào)道，溫州當(dāng)年確定土地使用期限時(shí)共有20年到70年多種方式供居民選擇。一般來說，期限越短，購(gòu)房時(shí)交的錢越少，期限越長(zhǎng)，購(gòu)房時(shí)則交錢越多。在全國(guó)其他城市，即使是在1990年5月19日，國(guó)務(wù)院公布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化體育衛(wèi)生用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年期限，以及國(guó)家于2007年公布物權(quán)法以后，少于70年土地使用權(quán)的住宅仍然大量存在，如一些在工業(yè)用地、商業(yè)用地用途上建造住宅等。此類情況與當(dāng)年溫州存在的同樣問題是，土地使用權(quán)期限越短，商品房?jī)r(jià)格就越便宜。

一個(gè)不可忽略的事實(shí)是：溫州市的20年土地使用權(quán)房屋，以及在工業(yè)用地、商業(yè)用地土地性質(zhì)上建設(shè)住宅，其時(shí)間都發(fā)生在1990年國(guó)務(wù)院公布國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條例之后，其明顯屬于違法違規(guī)行為。對(duì)于上述情況，如果按照《物權(quán)法》第149條到期自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定執(zhí)行，豈不是誰(shuí)的房屋土地使用權(quán)期限越短誰(shuí)就越占便宜，反之，哪個(gè)開發(fā)商遵紀(jì)守法，不在工業(yè)用地、商業(yè)用地上建設(shè)低于70年的住宅，開發(fā)商以及購(gòu)房此類住宅者豈不吃了大虧？

筆者注意到，溫州20年土地使用權(quán)房屋到期續(xù)費(fèi)案例被媒體報(bào)道以后，之所以形成2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》與1994年出臺(tái)的《房地產(chǎn)法》在關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)到期后是否續(xù)費(fèi)問題上發(fā)生矛盾，其根源在于一些專家學(xué)者一再斬釘截鐵般向社會(huì)宣稱：物權(quán)法第149條規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”是無可爭(zhēng)議的免費(fèi)。更有媒體報(bào)道：當(dāng)年參與《物權(quán)法》起草討論活動(dòng)的親歷者之一、北京市才良律師事務(wù)所主任、行政法律師王才亮說，《物權(quán)法》中規(guī)定自動(dòng)續(xù)期在當(dāng)時(shí)出臺(tái)之際，是“毫無爭(zhēng)議”的，“到期續(xù)費(fèi)”之說于法無據(jù)。

事實(shí)真是這樣嗎？我查閱2007年3月6日經(jīng)第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，第149條解讀明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。怎么就成了“毫無爭(zhēng)議”的無償、免費(fèi)？

退一步講，即使因?yàn)闇刂莅咐黄毓舛枰抻喯嚓P(guān)法律，起碼目前看來，不應(yīng)該是圍繞土地使用權(quán)到期后是否續(xù)費(fèi)來修訂，而應(yīng)當(dāng)圍繞如何保障居民70年土地使用權(quán)合法權(quán)益不受損害或少受損害來進(jìn)行，如對(duì)土地使用權(quán)期限嚴(yán)重縮水的房屋，開發(fā)商該如何賠償；在只有50年工業(yè)用地40年商業(yè)用地上開發(fā)住宅如何追究法律責(zé)任等，這些才更具普遍性和現(xiàn)實(shí)意義。

從法治建設(shè)的角度說，全國(guó)人大法工委還是有必要出面，對(duì)這個(gè)問題作一個(gè)法定解釋，然后，再擇機(jī)對(duì)《房地產(chǎn)法》進(jìn)行必要的修訂，以消除其與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相沖突之處。

溫州市一批土地使用權(quán)期限僅20年的老房子，到期后是否應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金？上周，這個(gè)問題引發(fā)了業(yè)內(nèi)外多方的熱烈討論，一時(shí)間評(píng)論無數(shù)。

目前輿論場(chǎng)上呈現(xiàn)出兩派針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。一方認(rèn)為應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期……經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。另一方則認(rèn)為無須繳納，因?yàn)椤段餀?quán)法》第149條明確規(guī)定，住宅用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，并沒有附加任何條件。

不過，這些爭(zhēng)論畢竟只是民間各方基于自己對(duì)法律的理解而產(chǎn)生，即便達(dá)成了完全的共識(shí)，也不能自動(dòng)成為行政與執(zhí)法的依據(jù)。要想成為行政或執(zhí)法依據(jù)，唯有兩個(gè)途徑，一是司法裁決，二是立法機(jī)關(guān)作出法律解釋。但是，一周過去了，擁有相關(guān)法律解釋權(quán)的法定機(jī)關(guān)，并沒有出面回應(yīng)這一輿論訴求。因此這個(gè)問題實(shí)際上并沒有解決。

這不，4月25日澎湃新聞網(wǎng)又發(fā)表一篇訪談，題目是“物權(quán)法起草親歷者：宅地自動(dòng)續(xù)期初衷使公民定心，無償是共識(shí)”。訪談對(duì)象為當(dāng)年《物權(quán)法》起草討論活動(dòng)的親歷者之一、北京市才良律師事務(wù)所主任、行政法律師王才亮。王才亮說，《物權(quán)法》中規(guī)定自動(dòng)續(xù)期在當(dāng)時(shí)出臺(tái)之際是“毫無爭(zhēng)議”的，“到期續(xù)費(fèi)”之說于法無據(jù)?！白詣?dòng)續(xù)期”的效力由法律確認(rèn)，國(guó)土部門是否換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書不影響該效力；若當(dāng)事人提出換證要求，國(guó)土部門應(yīng)該無條件辦理，否則即構(gòu)成行政不作為。

有人認(rèn)為，從《物權(quán)法》第149條明白無誤的語(yǔ)詞表達(dá)看，是否續(xù)費(fèi)根本無須司法裁決和法律解釋。該法未明確規(guī)定自動(dòng)續(xù)期是否有償，從基本的法理說就是不存在續(xù)費(fèi)的問題，邏輯上推論更是如此。這些說法當(dāng)然有道理，但是，中國(guó)的問題向來是復(fù)雜的。其中一個(gè)普遍現(xiàn)象是，緣于轉(zhuǎn)型期現(xiàn)實(shí)情況的不斷變化，不少法律法規(guī)互相打架的情況時(shí)有發(fā)生。對(duì)于那些明顯矛盾的規(guī)定，我們當(dāng)然可以從法律的位階和出臺(tái)時(shí)間去作出自己的判斷。

比如：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是1994年7月5日由第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，自1995年1月1日起施行；而《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是2007年3月16日由第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，自2007年10月1日起施行。很明顯，無論從出臺(tái)與施行時(shí)間還是從法律位階上看，《物權(quán)法》的效力都比《城市房地產(chǎn)管理法》高得多；兩者的一些具體規(guī)定發(fā)生沖突，明顯應(yīng)以《物權(quán)法》為準(zhǔn)。

問題是，《房地產(chǎn)法》畢竟有那樣的明確規(guī)定，未經(jīng)修法它仍然是有效的。從司法的角度說，針對(duì)具體的訴訟，法庭完全可以依據(jù)《物權(quán)法》的明確規(guī)定，裁定行政機(jī)關(guān)收取“補(bǔ)繳”的土地出讓金為非法；但是從法治建設(shè)的角度說，全國(guó)人大法工委還是有必要出面，對(duì)這個(gè)問題作一個(gè)法定解釋，然后，再擇機(jī)對(duì)《房地產(chǎn)法》進(jìn)行必要的修訂，以消除其與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相沖突之處。

畢竟，維護(hù)法制的統(tǒng)一與公民的法定權(quán)利、消弭各類潛在的沖突因素以維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，是立法機(jī)關(guān)的神圣責(zé)任。《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂，不能再拖。

【將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時(shí)征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路】

近日,溫州20年住宅土地使用權(quán)到期,產(chǎn)權(quán)人需交房?jī)r(jià)三成“續(xù)期”的新聞燃爆“朋友圈”,各大新聞媒體跟進(jìn)報(bào)道不斷。輿論高度關(guān)注之下,溫州國(guó)土局緊急澄清“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬系誤讀”,表示其正在向上級(jí)反映,希望從頂層設(shè)計(jì)解決問題；對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民,可以優(yōu)先辦理,但呼吁大家暫緩房產(chǎn)交易,等政策出臺(tái)。

雖然物權(quán)法第149條規(guī)定住宅用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期,但自動(dòng)續(xù)期是否收費(fèi),具體程序如何卻并未規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)需求倒逼立法者和政策制定者盡快明確自動(dòng)續(xù)期的具體操作方式,如不能及時(shí)合理地做出頂層設(shè)計(jì),此類事件將無可避免地持續(xù)出現(xiàn)、發(fā)酵并引發(fā)民意動(dòng)蕩,該問題已無擱置余地。

在各種解決方案中,認(rèn)為應(yīng)將物權(quán)法規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期明確為免費(fèi)續(xù)期,是頗為典型和主流的一種意見。作為改革開放近四十年來的重要成就,我國(guó)居民絕大多數(shù)已經(jīng)成為有恒產(chǎn)者。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所發(fā)布的2016年《社會(huì)藍(lán)皮書》,受訪家庭住房自有率為95.4%,其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%,19.7%的家庭擁有兩套以上的住房,人均建筑面積為50平米。因此,免費(fèi)續(xù)期無疑是惠及絕大多數(shù)民眾的利好政策。但該意見最終被立法者和政策制定者接受的可能性不大,理由有二:首先,中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過高速發(fā)展期進(jìn)入新常態(tài),城市化進(jìn)程放緩,人口形勢(shì)發(fā)生根本變化,地方政府可開發(fā)土地減少,土地財(cái)政難以為繼,地方政府在事權(quán)不變的情況下,亟須長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來源。面對(duì)幾十年開發(fā)建設(shè)積累的巨量商品房及其蘊(yùn)含的巨大財(cái)富,地方政府將難以抑制在土地使用權(quán)到期后的收費(fèi)沖動(dòng)。其次,城市土地歸國(guó)家所有目前仍為我國(guó)憲法和法律所確立的基本經(jīng)濟(jì)制度,土地使用權(quán)到期后“免費(fèi)續(xù)期”,性質(zhì)上等同于使房產(chǎn)所有者無償使用國(guó)有土地,而且房產(chǎn)越多,其有權(quán)無償使用的國(guó)有土地面積也越多,這將造成事實(shí)上的土地私有,既缺乏正當(dāng)性,在法理上也難以成立。

基于上述理由,在解決土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層設(shè)計(jì)方案中,應(yīng)當(dāng)尊重和保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,并兼顧地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相適應(yīng)的客觀需求。筆者認(rèn)為,將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時(shí)征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路。

首先,從主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅(或稱不動(dòng)產(chǎn)稅、物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅)是非常重要的一種財(cái)產(chǎn)稅和地方稅,其占地方稅收總額的比例一般達(dá)15%至60%。然而我國(guó)自2011年在重慶和上海率先開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來,爭(zhēng)議就從未間斷,其征收效果并不盡如人意,民眾抵觸情緒較大。其中重要原因之一,即在于我國(guó)企業(yè)和個(gè)人承受不遜于發(fā)達(dá)國(guó)家土地所有權(quán)的價(jià)格,取得的卻僅為期限為40年至70年不等的國(guó)有土地使用權(quán),而土地使用權(quán)不等同于所有權(quán),其性質(zhì)并非不動(dòng)產(chǎn),理論上不應(yīng)作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。然而我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中的計(jì)稅依據(jù)卻為“應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格”,該計(jì)稅依據(jù)中既包括民眾擁有所有權(quán)的房屋部分價(jià)值,也包括民眾不擁有所有權(quán)的土地部分價(jià)值。顯然,在民眾已經(jīng)繳納高額土地出讓金的情況下,現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有重復(fù)征稅(收費(fèi))之嫌。因此,房產(chǎn)所有者在土地使用權(quán)到期前僅就房產(chǎn)部分繳納房產(chǎn)稅；土地使用權(quán)到期后再以另行繳納地產(chǎn)稅,并實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期的方案,符合稅收公平和正義原則,也有助于提高民眾對(duì)房地產(chǎn)稅的接受程度,降低稅收痛苦指數(shù)。

其次,土地使用權(quán)到期后征收地產(chǎn)稅的方案,符合物權(quán)法第149條確定的“自動(dòng)續(xù)期”原則。物權(quán)法是全國(guó)人大制定的法律,根據(jù)立法法的規(guī)定屬于上位法,土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層方案中均不應(yīng)違反物權(quán)法所確立的“自動(dòng)續(xù)期”原則。因此,土地使用權(quán)的續(xù)期無需權(quán)利人提出申請(qǐng),無需批準(zhǔn),也不應(yīng)以權(quán)利人支付下一期限土地出讓金或地產(chǎn)稅為條件。不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門無權(quán)以權(quán)利人未支付房地產(chǎn)稅為由,拒絕辦理過戶、抵押等登記事項(xiàng)。但同時(shí)應(yīng)考慮賦予房地產(chǎn)稅作為針對(duì)特定財(cái)產(chǎn)稅收債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬性(先取特權(quán)),其就該不動(dòng)產(chǎn)的受償順位先于抵押權(quán)人和其他普通債權(quán)人。這樣既可以充分保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和交易權(quán)利,也能兼顧地方政府的稅收利益。

再次,該方案也有利于實(shí)現(xiàn)地方政府利益和民眾利益的雙贏。從成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看,房地產(chǎn)稅是按市場(chǎng)價(jià)值的一定比例(以美國(guó)為例,稅率約為0.8%至3%,平均約1.5%)作為征稅依據(jù)的地方稅,主要用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù),尤其是支持本學(xué)區(qū)教育的主要資金來源。在該方案下,地方政府將有積極性主動(dòng)提高城市管理規(guī)劃水平和服務(wù)意識(shí),避免短期行為,從而在提高本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí),增加房地產(chǎn)稅收。

最后,該方案也有利于提高政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制度,但由于地方政府作為土地使用權(quán)的供應(yīng)者,對(duì)住宅用地一次性收取最長(zhǎng)達(dá)70年的土地使用權(quán)出讓金,這是各地房?jī)r(jià)高昂的原因之一,民眾難以感受到土地公有制度的優(yōu)越性。對(duì)于工商業(yè)用地等其他類型土地,地方政府卻有各種土地出讓金減免或返還辦法。若能從頂層設(shè)計(jì)上明確房地產(chǎn)稅的計(jì)稅方法、標(biāo)準(zhǔn)和減免條件,結(jié)合“自動(dòng)續(xù)期”原則,那么地方政府可根據(jù)市場(chǎng)情況靈活確定一次性繳納的土地使用權(quán)出讓金年限,或針對(duì)不同群體(首次置業(yè)者、低收入者、農(nóng)民工等)設(shè)置較短的土地出讓金繳納方案,從而實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”等房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。而土地使用權(quán)期限屆滿后所增加物業(yè)持有成本,則有利于減少屯房、炒房等房地產(chǎn)投機(jī)行為。

需要補(bǔ)充說明的是,物權(quán)法第149條所確定的“自動(dòng)續(xù)期”原則,僅針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)。筆者認(rèn)為,由于其他非住宅用地使用權(quán)的期限通常更短更有緊迫性,故除非在土地使用權(quán)出讓合同中另有明確約定,也應(yīng)在頂層設(shè)計(jì)方案中按同一規(guī)則一并解決。

【依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護(hù)人權(quán)、越權(quán)無效、正當(dāng)法律程序等基本原則】

料想不到,2016年春夏之交,溫州會(huì)以這一方式名揚(yáng)全國(guó),但當(dāng)代社會(huì)是風(fēng)險(xiǎn)社會(huì),“友誼的小船說翻就翻”,這幾天,因?yàn)闇刂菔袊?guó)土局打算對(duì)20年住宅土地使用權(quán)期滿征收高額續(xù)費(fèi),瞬間成為全國(guó)輿論焦點(diǎn),網(wǎng)絡(luò)上,“溫州官員何以蠢到看不懂物權(quán)法”等批評(píng)聲不絕于耳。

住宅土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)問題關(guān)系到全國(guó)幾乎每家每戶的切身利益。從表面上看,溫州市國(guó)土局打算征收房?jī)r(jià)約三分之一的土地出讓金似乎只涉及當(dāng)?shù)貛装賾舴课菟袡?quán)人的利益,但一旦這一“先行先試的改革”產(chǎn)生誤導(dǎo),獲得肯定并推廣,那么無論產(chǎn)權(quán)是20年、40年還是70年,全國(guó)所有房屋所有權(quán)人的利益都將普遍受到影響、損害。都說安居才能樂業(yè),在公民的諸項(xiàng)基本權(quán)利中,財(cái)產(chǎn)權(quán)與公民的利害關(guān)系也最為密切。在這個(gè)意義上與其說公眾在關(guān)注溫州,倒不如說公眾在關(guān)注自身的未來遭遇；與其說公眾在生溫州市國(guó)土局的氣,倒不如說公眾在表達(dá)對(duì)政府部門曲解法律、褻瀆法律此類違法行為的不滿和憤慨。罵名滾滾而來,只因溫州市國(guó)土局這項(xiàng)所謂的“改革”引發(fā)了億萬民眾的焦慮和恐慌。

關(guān)于土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期問題,我國(guó)物權(quán)法第149條是這樣規(guī)定的:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期?！睋?jù)當(dāng)年參與立法的中國(guó)社科院法學(xué)專家孫憲忠研究員介紹,對(duì)土地使用權(quán)70年到期以后怎么辦的問題,當(dāng)時(shí)就爭(zhēng)議很大,絕大多數(shù)的意見是,土地使用權(quán)到期后,只交象征性的費(fèi)用即可自動(dòng)續(xù)期。為擱置爭(zhēng)議,讓物權(quán)法盡快出臺(tái),當(dāng)時(shí)便采取了模糊立法。但在溫州市國(guó)土局,正如他們自己所承認(rèn)的,由于對(duì)如何續(xù)期“無法可依,無章可循,不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù),給群眾帶來不便”“基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法,重新簽訂合同,重新收費(fèi)?！?/p>

好一個(gè)“給群眾帶來不便”!在我看來,溫州市國(guó)土局官員也不是完全不懂物權(quán)法,而是更精通斂財(cái)術(shù),因?yàn)樗麄冎牢餀?quán)法對(duì)如何續(xù)期沒有明確規(guī)定,便試圖打著方便群眾的幌子,參照國(guó)有土地出讓的做法,繼續(xù)用土地來賺錢。但細(xì)細(xì)論來,溫州市國(guó)土局官員不懂的可能更多。他們不懂憲法和立法法。在我國(guó),土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法規(guī)定享有的基本權(quán)利,涉及擴(kuò)大、減少或限縮公民基本權(quán)利的法律,必須由全國(guó)人大制定,國(guó)務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法,更遑論地方政府及其部門了。他們不懂行政法。依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護(hù)人權(quán)、越權(quán)無效、正當(dāng)法律程序等基本原則。但溫州國(guó)土局在法無授權(quán)、不具資格、沒有經(jīng)過任何法律程序的前提下,就自說自話、隨心所欲地解釋法律,試圖高額收費(fèi),這就是違法行政。他們不懂物權(quán)法。物權(quán)法固然沒有規(guī)定土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期,但法律同樣也沒有規(guī)定到期后必須收費(fèi)。法無明文規(guī)定,政府卻越權(quán)行政,這就是濫用權(quán)力。他們不懂法律的道德性。法律是道德的體現(xiàn),人民是國(guó)家的主人,從社會(huì)主義地權(quán)道德角度看,土地公有制的最終目的是讓公民享受土地帶來的利益,而不是一次次地向公民收取土地出讓金。如洛克所言:“政治權(quán)力就是為了規(guī)定和保護(hù)財(cái)產(chǎn)而制定法律的權(quán)利,這一切都只是為了公眾福利?！?/p>

“溫州土地金續(xù)費(fèi)事件”也反映了一些政府官員法治素養(yǎng)和媒介素養(yǎng)的雙重缺失。財(cái)產(chǎn)權(quán)是公民的基本權(quán)利,改革開放三十多年來,從憲法修正案增加“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”條款到物權(quán)法的頒布實(shí)施,我國(guó)法治進(jìn)步的一大重要標(biāo)志就是憲法、法律開始逐步承認(rèn)、尊重和保護(hù)公民合法的私人財(cái)產(chǎn)。但溫州國(guó)土局一些官員仿佛置身世外,“不知有漢,無論魏晉”,既無視這一基本法律制度的進(jìn)步,也無視互聯(lián)網(wǎng)社會(huì)信息傳播“即時(shí)、海量、疊加”的特點(diǎn),大嘴一張,信口開河,使尚未付諸實(shí)施的“土地金續(xù)費(fèi)”迅速演化為全國(guó)性事件。出現(xiàn)輿情危機(jī)后,又不敢擔(dān)當(dāng),諉過于人,指責(zé)媒體誤讀,其對(duì)新媒體環(huán)境的無知、無畏可見一斑。

溫州市國(guó)土局惹了眾怒,貌似偶然,實(shí)則必然,從本質(zhì)上說,這是溫州一些政府部門率性行事、不嚴(yán)格依法行政的必然結(jié)果。溫州是我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)源地,在依法保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)方面,按理說也應(yīng)該走在全國(guó)前頭。但令人遺憾的是,溫州一些地方政府經(jīng)常不是越位就是缺位。比如前幾年,突然以運(yùn)動(dòng)方式,強(qiáng)制拆除高速公路沿線簽訂有合法合同的廣告牌,所引發(fā)的多起行政訴訟至今仍案難結(jié)事難了。再比如,溫州一些地下錢莊、投資公司遍地開花,但相關(guān)管理機(jī)構(gòu)聽之任之、熟視無睹,一些官員甚至暗中搭股、從中牟利,終至資金鏈斷裂,金融危機(jī)爆發(fā),危及千家萬戶,經(jīng)濟(jì)元?dú)庵两裎磸?fù)。

去年,浙江省政府首次進(jìn)行法治政府建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)估,溫州在全省11個(gè)地級(jí)市中倒數(shù)第一,省高級(jí)法院同期發(fā)布的行政案件司法審查白皮書也表明,無論是行政案件數(shù)還是敗訴率,溫州尤其是國(guó)土等部門也名列全省前茅。聯(lián)系到此次“土地金續(xù)費(fèi)事件”,人們不難看出,全面推進(jìn)依法行政,溫州新一屆班子任重道遠(yuǎn),如何提高政府依法管理經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)水平,溫州還有很長(zhǎng)的路要走。

據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道,日前,溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發(fā)熱議。18日,記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū)(據(jù)說這是全國(guó)首例),發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。但廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應(yīng)土地使用權(quán)收費(fèi)政策。

商品房土地使用權(quán)到期后該不該補(bǔ)交土地出讓金?這個(gè)問題引發(fā)巨大爭(zhēng)議,從普通公眾到物權(quán)法專家等都對(duì)此發(fā)表了各自看法,有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交費(fèi)用,有人則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)無條件自動(dòng)續(xù)期。而從各地做法來看,有的到期后要補(bǔ)交費(fèi)用(如深圳),有的地方“撞限房”卻可以照常租售(如青島)。

最值得關(guān)注的是青島多個(gè)“撞限房”照常租售。據(jù)悉,由于歷史原因,只有20年土地使用權(quán)的青島阿里山小區(qū)與紫金山小區(qū)的大多數(shù)土地使用權(quán)早已到期,但業(yè)主們?nèi)哉粘＞幼?而且房屋過戶交易也不受影響。那么,這種現(xiàn)象究竟正常不正常,以及給我們帶來何種啟示呢?

坦率地說,這種現(xiàn)象既正常也不正常。之所以說正常,是因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”的表述是模糊的,是有條件自動(dòng)續(xù)期還是無條件自動(dòng)續(xù)期,沒有明確規(guī)定。對(duì)地方政府來說,“法無授權(quán)不可為”,自然不能阻擋“撞限房”的正常使用和交易。

之所以說不正常,是因?yàn)椤白蚕薹俊眴栴},一則讓業(yè)主們沒有安全感,擔(dān)心有一天被要求補(bǔ)交費(fèi)用或者被要求拆遷；二則,由于沒有土地使用證,可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業(yè)主們帶來的麻煩。而物權(quán)法2007年10月1日起施行至今,仍未進(jìn)一步完善,也是不正常的。

再說深圳的例子。某業(yè)主已于今年3月9日付清房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價(jià)款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》,補(bǔ)費(fèi)似乎合理合法,但地方法規(guī)屬于“下位法”,在“上位法”物權(quán)法沒有明確規(guī)定的情況下,補(bǔ)費(fèi)是否正常也值得商榷。

青島現(xiàn)象與深圳現(xiàn)象有一個(gè)共性,即都是土地使用權(quán)制度改革的先行先試者,那么,一方面出現(xiàn)20年土地使用權(quán)現(xiàn)象也屬于正常,改革應(yīng)該允許摸索和嘗試；另一方面,如今“撞限房”無論是深圳補(bǔ)交費(fèi)用還是青島照常租售,都屬于改革遺留問題,應(yīng)該按照歷史遺留問題來解決。

解決“撞限房”問題,在沒有物權(quán)法之前,地方政府可以按照地方規(guī)定改革和操作,但物權(quán)法實(shí)施后,地方政府都應(yīng)該根據(jù)法律明確授權(quán)來操作。當(dāng)法律沒有明確授權(quán)地方政府對(duì)“撞限房”收取土地出讓金,深圳、克拉瑪依的土地使用權(quán)收費(fèi)政策就有待商榷,如果操作不當(dāng)會(huì)損害法律公信力和權(quán)利人利益。

需要指出的是,《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定的“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”,似乎讓補(bǔ)費(fèi)有了法律依據(jù)。但這條規(guī)定是關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同,而這個(gè)合同是地方政府與開發(fā)商的合同,未必能約束購(gòu)房人,而購(gòu)房合同中似乎又沒有相關(guān)約定。

據(jù)報(bào)道,溫州部分房屋20年土地使用證到期情況,已引起國(guó)土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法盡快給出司法解釋。但在筆者看來,“撞限房”問題涉及廣大權(quán)利人的權(quán)益,也關(guān)乎物權(quán)法威信,應(yīng)該通過立法完善給出答案,因此,這個(gè)法律缺陷只有讓全國(guó)人大來彌補(bǔ),“補(bǔ)丁規(guī)定”才能與物權(quán)法精神保持一致。

【住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重，而是收費(fèi)是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國(guó)務(wù)院而不能任由各地自行解釋?！?/p>

溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國(guó)土資源局指稱“誤讀”，但仍持續(xù)引發(fā)討論。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青島也存在土地使用期“撞限”的小區(qū)，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應(yīng)的政策。

住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題，天然具有“爆炸性”，因?yàn)檫@個(gè)問題涉及所有家庭的主要財(cái)產(chǎn)權(quán)能否得到長(zhǎng)期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡(luò)。溫州做法雖被“誤讀”，但體現(xiàn)了以房產(chǎn)交易價(jià)為基準(zhǔn)按比例征收的思路，全國(guó)首例住宅土地使用權(quán)到期的青島，是以區(qū)域過去一年的平均地價(jià)為基準(zhǔn)，深圳是按公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期。從目前的情況看，住宅土地使用權(quán)到期后需繳納一定費(fèi)用才能辦理續(xù)期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價(jià)為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，按照溫州以房產(chǎn)交易價(jià)為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)較重。

但是，住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重，而是收費(fèi)是否合法。根據(jù)物權(quán)法條款，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一表述賦予了無償續(xù)期的解讀空間。而按照物權(quán)法條文解釋，“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。這明確表明續(xù)期需要支付費(fèi)用，而制定權(quán)不在地方。

根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在收取費(fèi)用上表述得更明確：“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！睏l文指出應(yīng)當(dāng)依照的規(guī)定，應(yīng)是土地出讓金管理辦法，但該條例對(duì)于如何續(xù)期也沒有進(jìn)一步表述。而住建部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本，沿用了房地產(chǎn)管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權(quán)法頒布之前。

由此可以發(fā)現(xiàn)，與住宅土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的法律表述不盡一致，而各地實(shí)踐又與相關(guān)法律不盡一致。比如，按物權(quán)法規(guī)定，如何續(xù)期，權(quán)在國(guó)務(wù)院，而按房地產(chǎn)管理法，這一事權(quán)歸于地方。在法律不統(tǒng)一的情況下，不管采取哪種模式辦理續(xù)期，都有法理不充分之嫌。此外，有價(jià)續(xù)期還將面臨另一個(gè)法理困境：與土地使用權(quán)關(guān)聯(lián)在一起的住房所有權(quán)，其實(shí)并非為業(yè)主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對(duì)如何解釋財(cái)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成挑戰(zhàn)，同時(shí)有可能使征收房產(chǎn)稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，住宅土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國(guó)務(wù)院而不能任由各地自行解釋。而依據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，物權(quán)法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，推進(jìn)相關(guān)法律統(tǒng)一，給百姓以穩(wěn)定預(yù)期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。

【隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲】

近日，浙江溫州部分市民發(fā)現(xiàn)，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續(xù)期可能要重新繳納占房?jī)r(jià)總額約1/3的土地出讓金。溫州市國(guó)土局回應(yīng)稱，已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權(quán)到期怎么辦，再次引起廣泛關(guān)注和討論。

關(guān)于土地使用權(quán)的“大限”，我國(guó)物權(quán)法已明確規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，但如何續(xù)期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標(biāo)準(zhǔn)等問題，物權(quán)法并未給出詳細(xì)規(guī)定，也沒有出臺(tái)相關(guān)的法律解釋，這是引發(fā)溫州土地續(xù)期爭(zhēng)議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因?yàn)檫@批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地的使用權(quán)為20年，當(dāng)時(shí)物權(quán)法尚未出臺(tái)，相關(guān)法律也不完善。然而，在社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成，強(qiáng)調(diào)法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應(yīng)、化解群眾憂慮，應(yīng)該成為相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，意味著任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，使用土地，必須依法申請(qǐng)，向政府購(gòu)買國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。在我國(guó)的改革實(shí)踐中，這一制度經(jīng)歷了一個(gè)從無法可依到有章可循的過程。我國(guó)土地使用權(quán)的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，1994年國(guó)家又出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范。2007年頒布的物權(quán)法，則是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對(duì)其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時(shí)，住宅用地續(xù)期無須申請(qǐng)而自動(dòng)續(xù)期。

然而，物權(quán)法在自動(dòng)續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設(shè)用地使用者往往是較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標(biāo)準(zhǔn)如何？若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會(huì)影響到其他業(yè)主？非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當(dāng)時(shí)或有其他考慮，但目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關(guān)市場(chǎng)交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動(dòng)續(xù)期而不能交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多房屋買賣后續(xù)糾紛，以及因繳納出讓金而出現(xiàn)的爭(zhēng)端。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的產(chǎn)生和完善，是我國(guó)改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關(guān)立法則是對(duì)這一成果的有力維護(hù)。在全面深化改革的過程中，一方面要堅(jiān)決維護(hù)和嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對(duì)上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補(bǔ)。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門能夠著眼公民合法權(quán)益，立足于現(xiàn)實(shí)可行性、法律穩(wěn)定性，從細(xì)節(jié)出發(fā)，拿出于法有據(jù)、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

【做選擇的時(shí)間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時(shí)候緩沖政策都沒有，時(shí)機(jī)只會(huì)越來越不成熟?！?/p>

近日有媒體報(bào)道稱，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，只有支付占房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右約數(shù)十萬元的土地出讓金，才能重新辦理土地證。溫州市國(guó)土局回應(yīng)稱是“誤讀”——“我們工作人員的一些說法，只是一種討論性的看法，并不是結(jié)論?！薄拔覀冞€無法證實(shí)到底該怎么計(jì)算，也沒有確切的政策可循。”

這個(gè)“溫州誤讀”事件在上個(gè)周末令許多人“虛驚了一場(chǎng)”。但看了溫州國(guó)土局的解釋之后，并不足以令所有人都服下定心丸：討論會(huì)不會(huì)成為結(jié)論、到底會(huì)怎樣續(xù)費(fèi)的懸疑依然存在；一批住宅土地證馬上到期的問題依然存在；沒有準(zhǔn)確算法與精確政策的未知數(shù)依然存在……溫州是個(gè)特例，其20多年的土地使用期限，是一種地方性土政策；可溫州會(huì)怎么做，向社會(huì)各界傳遞出的信號(hào)將是非常強(qiáng)烈的。溫州在猶豫，全國(guó)老百姓則在觀望。

在此之前，我們也知道頭頂懸著一柄達(dá)摩克里斯之劍，也知道《物權(quán)法》和《城市土地管理法》的表述不一致，到底是自動(dòng)續(xù)期還是有償續(xù)期，如果有償?shù)降讘?yīng)該按照怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，還沒有說清楚。媒體提醒過多次，但或許大家覺得，反正還不是普遍到期的急迫問題，懸著就先懸著吧，不明確就先不明確吧。但溫州突然冒出的特殊樣本則警示我們，這柄劍繼續(xù)高懸下去已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，要么拿走，要么盡快掉下來，盡快通過頂層設(shè)計(jì)給出一個(gè)選擇已經(jīng)箭在弦上。

靠時(shí)間已經(jīng)不能解決矛盾。像溫州這樣的情況，以及一些因各種特殊原因已經(jīng)逐步接近截止期的情況，在各地屢有出現(xiàn)。按照專家論證，不管是每年征收一定房產(chǎn)稅代替一次性征收土地出讓金，還是大幅度減少“續(xù)期”的土地出讓金只做象征性的收繳……做選擇的時(shí)間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時(shí)候緩沖政策都沒有，時(shí)機(jī)只會(huì)越來越不成熟。若再不肯放下這部分利益，強(qiáng)行收取，矛盾會(huì)密集爆發(fā)，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定會(huì)有非常大的沖擊。

如果有地區(qū)先行試點(diǎn)，找出出路與經(jīng)驗(yàn)，然后在全國(guó)復(fù)制，當(dāng)然是好事。然而現(xiàn)在看來，地方財(cái)政壓力普遍較大，有些地方政府吃土地紅利怎么都不嫌多，很難再指望地方探索出一個(gè)很寬松的試點(diǎn)方案。假使個(gè)別地方率先“突破”，搞出非常高的價(jià)格來續(xù)期，很可能會(huì)給其他地區(qū)不好的示范，讓問題更加復(fù)雜、解決問題環(huán)境更為惡化。

在做家庭規(guī)劃時(shí)，絕大多數(shù)家庭是沒有續(xù)期的預(yù)算支出的。盡管溫州某些工作人員討論中的出讓收費(fèi)類的案例當(dāng)中，土地使用權(quán)到期的市民如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金。問題是現(xiàn)在是一個(gè)社會(huì)流通非常普遍的時(shí)期，民眾對(duì)于轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的需求很高，到底怎么計(jì)算這部分成本，必須提前列入規(guī)劃。否則，大家“想的都很美”，最后離預(yù)期落差非常大，顯然不是一件好事情。

有關(guān)管理部門一定要清楚，老百姓過小日子的時(shí)候，頭頂上懸著一柄充滿未知變數(shù)的利劍，是非常不好的一種感受。這柄劍已經(jīng)懸掛了太久，沒有理由繼續(xù)掛下去了——迎著苦難而上，盡快出臺(tái)頂層設(shè)計(jì)，給出全國(guó)性的政策與細(xì)則，讓這個(gè)充滿不確定因素的問題盡快解決，給民眾一個(gè)可以準(zhǔn)確預(yù)期的生活，已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。

【面對(duì)公眾困惑，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)作出回應(yīng)，或?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)提出修訂意見，或針對(duì)具體條款作出解釋，或出臺(tái)細(xì)則使之更具可操作性?！?/p>

這幾天，一則關(guān)于溫州住宅使用權(quán)年限到期要花數(shù)十萬元“續(xù)費(fèi)”的消息，逐漸引起社會(huì)關(guān)切。（錢報(bào)4月13日、15日?qǐng)?bào)道）

在人們印象中，居住用地使用權(quán)有70年“大限”，過后該怎么辦，確實(shí)是一個(gè)問題。但因?yàn)檫@個(gè)問題原本顯得并不那么迫切，很多人都抱著船到橋頭自然直的心態(tài)，并不那么焦急。何況，《物權(quán)法》已明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這也給公眾吃了顆定心丸。一種普遍心理是，既然今后大家都要面對(duì)這個(gè)問題，政府到時(shí)候肯定會(huì)給公眾一個(gè)說法。但很多人沒有想到，這個(gè)問題會(huì)那么快就出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中，而且以那么“粗暴”的方式呈現(xiàn)——相關(guān)政府部門“真的”挽起袖子收費(fèi)了。如果“到期續(xù)費(fèi)”成為通行辦法，那豈不意味著：總有一天，每個(gè)人手里的房子都要面臨同樣的命運(yùn)？這就是相關(guān)話題讓公眾倍感焦慮的最大原因。

據(jù)昨日新華社報(bào)道，溫州市國(guó)土局表示，近期媒體報(bào)道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。不過，當(dāng)?shù)厝詻]有回應(yīng)要不要續(xù)費(fèi)的問題，或者給出解決問題的辦法，因此也就不能完全消除人們的顧慮。

其實(shí)，并不光是收費(fèi)與否的問題，包括整個(gè)事件的來龍去脈，很多人都存在誤解。按照正常情況，居住用地產(chǎn)權(quán)最高年限確為70年，為什么當(dāng)?shù)剡@些房子卻變成20年了呢？這是因?yàn)椋_發(fā)商當(dāng)時(shí)只繳了20年（或30年、50年不等）的土地使用金。那么，這究竟屬于 “自動(dòng)續(xù)期”，還是算補(bǔ)足“欠費(fèi)”，就值得分說。

如果這些房子因當(dāng)年未繳足70年土地使用費(fèi)而算“欠費(fèi)”的話，就和《物權(quán)法》規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”關(guān)系不大；而如果按“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”辦理，能不能收取相關(guān)費(fèi)用，《物權(quán)法》也沒有明確。雖說有專家認(rèn)為，既然規(guī)定“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”，就意味著不能再行收費(fèi)，但這也只是一種解讀。所以，對(duì)這件事情，不能簡(jiǎn)單判斷當(dāng)?shù)厥恰跋脲X想瘋了”，而應(yīng)看到，這實(shí)際上是法規(guī)與現(xiàn)實(shí)存在沖突，或者說，由于法規(guī)缺位，導(dǎo)致實(shí)際操作無所適從。

當(dāng)?shù)責(zé)o法對(duì)這個(gè)問題做出明確答復(fù)，這其實(shí)是正常的。這已不是一個(gè)地方所能解決的問題。否則，無論收費(fèi)與否，都可能與法規(guī)精神相悖。頂層設(shè)計(jì)導(dǎo)致的問題，還須由頂層設(shè)計(jì)來破解。面對(duì)公眾困惑，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)作出回應(yīng)，或?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)提出修訂意見，或針對(duì)具體條款作出解釋，或出臺(tái)細(xì)則使之更具可操作性。至于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門，應(yīng)主動(dòng)向上級(jí)部門匯報(bào)相關(guān)情況，在沒有得到明確回復(fù)情況下，不宜“輕舉妄動(dòng)”。初步統(tǒng)計(jì)，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限2017年12月31日前過期的房產(chǎn)，就有600多宗（套）。由此可見，這事情不僅關(guān)乎這些房屋產(chǎn)權(quán)所有人的利益，而且可能牽涉每個(gè)人的切身利益，事關(guān)重大。

這幾天，有媒體報(bào)道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發(fā)熱議和關(guān)注。

新華社記者就此向溫州市國(guó)土局求證核實(shí)。溫州市國(guó)土局表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。近期媒體報(bào)道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。

溫州市國(guó)土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題。基層國(guó)土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。對(duì)此，溫州市國(guó)土局高度重視，已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問題。

溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性。全國(guó)大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問題近期不會(huì)集中出現(xiàn)。

物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家還尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。盡管溫州出現(xiàn)的“到期房”總體量不大，但也關(guān)系到幾百戶家庭的切身利益，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視并妥善解決。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，量大面廣的土地使用權(quán)到期問題，會(huì)在幾十年后集中出現(xiàn)。如果不未雨綢繆、提前進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，有可能引發(fā)房主的不安。因此，用法律手段解決好這個(gè)問題越來越迫切了。 （新華社記者裘立華、王政）

最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無法完成交易，原因是房子的土地使用權(quán)年限為20年，目前已經(jīng)到期，如果要續(xù)期，須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在國(guó)內(nèi)屬于首例。

“100萬買個(gè)房，住沒多久，就要交幾十萬續(xù)費(fèi)”，“花了幾代人的積蓄，貸款剛還完，土地使用期又到了”……溫州部分住宅用地使用權(quán)年限到期，需要交幾十萬元“延期”的新聞，迅速引發(fā)公眾關(guān)注和熱議，人們?cè)O(shè)身處地替那些需要交錢“延期”的業(yè)主著急，類似的吐槽引起了很多人的共鳴。吐槽歸吐槽，既然問題出現(xiàn)了，就要本著實(shí)事求是、客觀理性的態(tài)度，積極尋求解決問題的辦法。

2007年3月全國(guó)人大通過的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，是怎么個(gè)“自動(dòng)”法，要不要像當(dāng)初開發(fā)商取得土地時(shí)那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)繳納，等等，在《物權(quán)法》中都沒有明確規(guī)定。截至目前，國(guó)家層面也沒有出臺(tái)有關(guān)住宅用地使用權(quán)續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，致使該問題在法律上存在較大的模糊空間。據(jù)專家解釋，《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”未作更明確、詳盡的規(guī)定，是因?yàn)槿珖?guó)大量出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問題短期內(nèi)不會(huì)集中出現(xiàn)，解決這一問題還有相當(dāng)寬裕的時(shí)間。這次溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅需交費(fèi)續(xù)期的問題，屬于一個(gè)地方的特殊情況，其迫切性在全國(guó)范圍內(nèi)不具有普遍性，不大可能從總體上推動(dòng)國(guó)家政策或立法加快進(jìn)度，立即著手解決土地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。

《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以要給“自動(dòng)續(xù)期”留下模糊空間，除了因?yàn)闀r(shí)間寬?？梢浴安恢薄保陀^上還應(yīng)當(dāng)有“后人的問題留給后人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時(shí)，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以后中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法治環(huán)境是什么狀況，現(xiàn)在的人們很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)；即便現(xiàn)在法律法規(guī)對(duì)如何“自動(dòng)延期”作出明確、詳盡的規(guī)定，等到40年后，這些還沒怎么實(shí)際運(yùn)用過的法律法規(guī)的規(guī)定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至需要推倒重來?？梢姡段餀?quán)法》等法律法規(guī)未就“自動(dòng)續(xù)期”制定實(shí)施細(xì)則，“非不為也，是不必也”，有的時(shí)候，把問題留給后人去解決，并不是偷懶和推卸責(zé)任，而是體現(xiàn)了一種“向前看”的智慧。

當(dāng)然，“后人的問題留給后人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個(gè)問題與相關(guān)的其他問題聯(lián)系起來通盤考慮。解決住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題，與健全我國(guó)房地產(chǎn)法律體系密切相關(guān)，特別是與已啟動(dòng)立法進(jìn)程的房地產(chǎn)稅高度關(guān)聯(lián)。據(jù)介紹，現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格中，包括了直接針對(duì)房地產(chǎn)征收的多種稅費(fèi)基金，僅與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等5種，有關(guān)專家認(rèn)為，將來出臺(tái)的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)取代這5種稅，屆時(shí)如果土地出讓金繼續(xù)存在，那么房地產(chǎn)稅稅率也應(yīng)低于土地私有制國(guó)家。換言之，當(dāng)房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，住宅用地使用權(quán)延期時(shí)是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地產(chǎn)稅稅率之間如何協(xié)調(diào)等問題，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際進(jìn)行科學(xué)決策，目前來說的確不必太“著急”。

住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題可以“緩議”，但溫州部分產(chǎn)權(quán)20年的住宅如何續(xù)期，應(yīng)按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時(shí)性的處理，等將來法律法規(guī)有了明確規(guī)定后，再依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。溫州市國(guó)土局稱已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問題，說的主要也是這個(gè)意思。

【倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎(chǔ)上，給出一個(gè)既有利于政府財(cái)稅收入，又有助于民生持續(xù)改善的頂層設(shè)計(jì)，那就不僅是對(duì)住有所居的安撫、對(duì)公民權(quán)利的敬意，更是房地產(chǎn)去庫(kù)存最好的“定心丸”。】

正迎來房地產(chǎn)市場(chǎng)又一輪行情時(shí)，溫州一部分市民發(fā)現(xiàn)正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是“土地到期了”。不少市民發(fā)現(xiàn)，他們的土地使用權(quán)證年限僅為20年。更令人驚詫的是，按照當(dāng)?shù)氐慕忉?，如果要續(xù)期，必須繳納房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。這讓房產(chǎn)續(xù)期的議題，再度引發(fā)關(guān)注。

有網(wǎng)友吐槽，“100萬買個(gè)房，住沒多久，就要交幾十萬續(xù)費(fèi)……”“花了幾輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了。”盡管這些說法不見得準(zhǔn)確，也有偏激的成分，畢竟溫州的事件以及20年的規(guī)定，都還屬于個(gè)例，沒必要造成普遍性恐慌。而且，最新的消息稱，溫州市國(guó)土局表示，“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是誤讀。即便如此，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)到期“怎么辦”的追問，確屬政府的分內(nèi)責(zé)任，不能再躲躲閃閃、含糊其辭，更不能再拖了。

房產(chǎn)續(xù)期，是個(gè)歷史遺留問題。1990年的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)定居住用地最高出讓年限為70年，溫州在此前提下，規(guī)定了20年到70年幾檔出讓年限，并據(jù)此收繳相應(yīng)的出讓金額。可是，出讓年限到期后又該如何續(xù)期?《物權(quán)法》只說到期后“自動(dòng)續(xù)期”，這個(gè)“自動(dòng)”不等于“免費(fèi)”。好比乘坐地鐵換乘時(shí)，“自動(dòng)”上了另一條地鐵，可按里程收費(fèi)卻在繼續(xù)。因此，購(gòu)房者在買下存量二手房時(shí)，實(shí)際上買的是剩余年限的土地使用權(quán)。

以往，面對(duì)70年的期限，大家都覺得好遙遠(yuǎn)，大可不必焦慮。誰(shuí)承想“人無遠(yuǎn)慮，必有近憂”，普通老百姓這樣想想也就罷了，不少地方政府也不積極算賬，至少?zèng)]像土地財(cái)政那樣精細(xì)，自覺或不自覺地將問題拖成了“歷史問題”。且不說20年的土地出讓期限近在眼前，很多40年、50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房，也有不少臨近年限，是時(shí)候給出一筆明白賬了。

這筆賬的具體算法，可能比較復(fù)雜，比如包括當(dāng)初出讓的成本，前后繳納的稅費(fèi)，以及數(shù)次轉(zhuǎn)手的不同狀況。更重要的是，要考慮后來買房的“接盤俠”的實(shí)際生活負(fù)擔(dān)，一邊承擔(dān)了較高的購(gòu)房成本，另一邊還要每月還銀行的利息，同時(shí)上有老、下有小，這些因素在個(gè)人所得稅綜合計(jì)稅扣除時(shí)，都應(yīng)有所考慮，也應(yīng)成為制定房產(chǎn)續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的考量因素。

土地公有，是憲法規(guī)定的基本制度;續(xù)期收費(fèi)，是國(guó)務(wù)院條例的基本規(guī)范。依法治國(guó)的道理，大家都懂，也都會(huì)遵循。法治之外還有人文的關(guān)懷、民瘼的溫情。倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎(chǔ)上，給出一個(gè)既有利于政府財(cái)稅收入，又有助于民生持續(xù)改善的頂層設(shè)計(jì)，那就不僅是對(duì)住有所居的安撫、對(duì)公民權(quán)利的敬意，更是房地產(chǎn)去庫(kù)存最好的“定心丸”。