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我所在小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同于半年前到期，業(yè)主委員會(huì)既沒有與物業(yè)公司續(xù)簽合同，也沒要求物業(yè)公司離開，而物業(yè)公司仍然依據(jù)原有的合同內(nèi)容繼續(xù)履行相應(yīng)職責(zé)、提供對(duì)應(yīng)服務(wù)。 近日，物業(yè)公司按照原來的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取半年來的物業(yè)管理費(fèi)。我認(rèn)為，既然業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同已經(jīng)過期，雙方的合同關(guān)系自然不復(fù)存在，彼此也就沒有對(duì)應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)公司提供服務(wù)屬于單方自愿的義務(wù)行為，業(yè)主自然無需付費(fèi)。請(qǐng)問：我的理由成立嗎？ 讀者 曹莉虹 曹莉虹讀者： 你的理由不能成立，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原來的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)。 一方面，物業(yè)公司的行為并非義務(wù)服務(wù)。顧名思義，“義務(wù)服務(wù)”就是不計(jì)回報(bào)的免費(fèi)服務(wù)，而物業(yè)公司之舉無疑是為了營(yíng)利。另一方面，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繳費(fèi)責(zé)任。雖然合同法第三條、第四條、第十三條分別規(guī)定，“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，即合同的簽訂，的確要建立在平等的基礎(chǔ)上，不允許任何一方強(qiáng)制對(duì)方。否則，即使簽訂了合同也屬無效。 與之對(duì)應(yīng)，表面看來，物業(yè)公司在其與業(yè)主委員會(huì)之間的物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，彼此的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止，繼續(xù)提供服務(wù)、收取物業(yè)管理費(fèi)，似乎純屬一廂情愿或者是將自己的意志強(qiáng)加給業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有權(quán)拒絕。其實(shí)不然，因?yàn)檫@里涉及一個(gè)事實(shí)合同問題。事實(shí)合同是指雙方當(dāng)事人盡管沒有簽訂書面協(xié)議，也沒有達(dá)成口頭協(xié)議，但是已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)履行相關(guān)行為，形成一致的意思表示，建立了權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 本案中，業(yè)主委員會(huì)及小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司繼續(xù)提供管理服務(wù)的行為沒有表示反對(duì)，實(shí)際上就是一種默示，等于彼此之間心照不宣地達(dá)成了新的一致，即具備了事實(shí)合同的構(gòu)成要件。而合同法第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！币簿褪钦f，因?yàn)槲飿I(yè)公司“已經(jīng)履行主要義務(wù)”，業(yè)主委員會(huì)及小區(qū)業(yè)主默認(rèn)，決定了本案所涉事實(shí)合同對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)均具有約束力，業(yè)主自然在享受服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繳納費(fèi)用的義務(wù)。 江西省興國(guó)縣人民法院法官 顏東岳 |
