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■ 陳光華 近日，一些北京老年人本想“以房養(yǎng)老”卻“房財兩空”的新聞引發(fā)大眾關注，震撼著善良群眾的內心，紛紛譴責詐騙嫌疑人的惡行。 作為一個法律人，筆者面對這些用“以房養(yǎng)老”騙局侵害老年人權益的行徑，忍不住想剖析剖析，將詐騙嫌疑人的手段示之于眾、廣泛傳播，讓老年朋友們不再上當；在普法的同時，提示大家主動學習法律知識、增強防范意識，面對“以房養(yǎng)老”騙局，知道該怎么做。 詐騙過程 我們來看看“以房養(yǎng)老”騙A女士的過程。 第一步：A女士輕信“朋友”是導火索。2016年A女士在“朋友”B女士的推薦下，接觸到名為“以房養(yǎng)老”的理財形式，B說：“完全沒風險，就是將房子拿去小貸公司做抵押，抵押到的錢交給C做理財，不妨礙房屋自住，也不妨礙出租，小貸利息由C還，每個月給A女士3%利息，一年期滿后本金退回，再把房子贖回?！苯涍^B女士的幾次勸說，A女士動了心。 第二步：不讓家人知道是圈套。在A女士動心，決定拿個人名下一套80多平方米的房子去做抵押借款時，B女士對A女士特意囑咐不要讓家人知道，A女士也心想：“家人知道后會不同意，等掙到錢再告訴他們，不大家都高興嘛?！盇女士的一時心善誤進了設計好的圈套。 第三步：不熟悉所簽文件是陷阱。后A女士與C介紹的中間人D在公證處簽署了委托書，將“房屋抵押、還款、買賣、產權轉移、過戶、領取材料等權利”全部委托給了D，并辦理了公證（含借款合同、抵押合同、強制執(zhí)行效力債權文書等）。整個過程D說是走流程，A女士不知道是公證，以為是“以房養(yǎng)老”合同，沒看內容就簽了字，簽字后也沒有拿到這些文件。這就為將來A女士還不上借款，D自行（不需A女士同意）賣房做好了鋪墊。 第四步：過戶給錢是最后稻草。在A女士與E（銀主,即真正放貸人）到建委（房管局）辦理完抵押過戶手續(xù)后，E給A女士賬戶上打了220萬元借款，A女士把其中28.7萬元轉給了D做服務費，剩下的191萬多元打給了B，由B交給C做投資理財。除B給A女士出具的一張借條（B向A女士借款200萬元，2016年5月20日給付13.5萬元，以后每月支付6萬元直至2017年4月20日返還本金）外，既無投資理財合同，亦無其他債權文件。 第五步：房子被賣才如夢初醒。之后，A女士只在前兩個月收到C給的20萬元理財利息,后C便不再給理財利息，從電話敷衍到人消失。而D的催債電話越來越頻繁，直至A女士的房子因D有委托手續(xù)而賣出，新的買家上門敲門準備收房時，A女士才如夢初醒，知道這是一個徹頭徹尾的陷阱，報警并提起訴訟。 受害人的損失怎么辦 看了上述這個過程，不禁為詐騙嫌疑人處心積慮、設置合法形式達到不法目的的行為感到驚訝。那么，騙局發(fā)生后，A女士的房子能否要回來？ A女士將“房屋抵押、還款、買賣、產權轉移（過戶）、領取材料、愿接受法院依法強制執(zhí)行，并自愿放棄抗辯權”等權利全部委托給了D，并辦理了公證（含借款合同、抵押合同、強制執(zhí)行效力債權文書等）之后，因D具有現行法律法規(guī)下的合法外衣，若其進行房屋轉手時的價格是合理價格（一般不低于市場價的75%），且對方是善意第三人（對前述情況不知情、沒有惡意串通等情形），并辦理完畢產權過戶后，依據現行法律法規(guī)，房屋將很難追回。 但是，若公安機關對A女士的報警受理，經過偵查——檢察——審判等程序，最終認定D等人犯詐騙罪情況下，若D與買家之間有串通情形，這將是法官確認D與買家之間房屋買賣合同無效的關鍵證據。即找出D與小貸公司、買家等共謀詐騙的證據，才有可能拿回被騙的房產，若房屋已被轉手兩三次，要回房屋難度將增大。 大家也許還關注，A女士的房子已經被賣了，如果要不回來，損失就沒人承擔了嗎？ 依據我國現有法律法規(guī)，A女士可以借款合同、民間借貸、不當得利、民間融資糾紛等案由起訴B和C等人，追回相應損失，具體案由、訴訟請求等應視具體案情而定，必要時可向法律援助中心、律師、司法熱線等求助。 法律小貼士 在這里，筆者建議廣大老年朋友和家屬們要增強法律意識、學習法律知識，避免上當受騙。對此，給老年朋友和家人出幾個小貼士： 一、不貪小便宜。精打細算、勤儉持家是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是我們不能貪小便宜，“天上不會掉餡餅”，也許自以為占了便宜，最終卻會付出慘痛的代價。 二、不聽信“托兒”的話。像“千萬不要和您朋友說，說了他也會弄”“怎么也不要和家人說，以后賺了大錢再告訴他們”這類話，是詐騙分子們慣用的伎倆，老年人要消除跟風心和貪財心。 三、遇事多商量、多求教。相信家人朋友，遇到房產等重大財產處理時，最好別一人做主，俗話說“旁觀者清”“兼聽則明”。 四、多看法治類節(jié)目。家人要把平常在報紙、電視上看到的典型案例告訴老人，經常和老人交流，加強防范。老人平常也可多看看央視《今日說法》等法治類節(jié)目，增強法律意識。 五、合理維權。老年人在身陷“以房養(yǎng)老”等騙局后，要理性對待，合理主張訴求，多用司法途徑解決，避免因被騙后的沖動造成沒必要的其他損失。 “老吾老，以及人之老”，防范老年人被騙是我們每一個社會人的責任，只要大家齊心協(xié)力，將防騙“關口”前移，隨著法律法規(guī)完善，詐騙分子將無容身之處。 （作者系北京市西城區(qū)人民法院審判事務部法官助理） |
