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■ 張慧聰 徐斌

出于購(gòu)房資格、銀行信貸政策、稅費(fèi)成本等原因考慮，現(xiàn)實(shí)中父母子女之間約定，一方以另一方名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在另一方名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形十分常見(jiàn)。但隨著房屋價(jià)值的高漲及社會(huì)財(cái)產(chǎn)觀念的變化，這種家庭親人之間借名買(mǎi)房的情況也凸顯出越來(lái)越多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議，父母的產(chǎn)權(quán)人身份難證明

姜先生系姜父的獨(dú)子。姜父稱(chēng)，在2003年，考慮到將來(lái)可能征收遺產(chǎn)稅，其以自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，以其子名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購(gòu)房款發(fā)票等由自己持有。

2016年，其子掛失補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。姜父認(rèn)為自己才是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，其與其子之間為借名買(mǎi)房的合同關(guān)系，房屋出售損害了其權(quán)益，要求姜先生向其支付賣(mài)房款。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在“借名買(mǎi)房”，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財(cái)產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在其名下，應(yīng)歸其所有，賣(mài)房款與姜父無(wú)關(guān)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，姜父未就房屋購(gòu)房款的具體支付情況提交證據(jù)。現(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在“借名買(mǎi)房”的合同關(guān)系，且姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺(tái)的遺產(chǎn)稅的解釋?zhuān)蛔阋宰C明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意，也無(wú)法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請(qǐng)求。

□ 法官釋法

物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購(gòu)房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對(duì)抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。

本案屬于雙方并未簽訂借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議的情形，在此類(lèi)案件中，實(shí)際出資方應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與證據(jù)意識(shí)，盡量將出資情況、雙方對(duì)“借名買(mǎi)房”的合意及房屋權(quán)屬約定通過(guò)書(shū)面協(xié)議予以確認(rèn)，以維護(hù)自身權(quán)益。

借名買(mǎi)房協(xié)議內(nèi)容有瑕疵，出資子女難為產(chǎn)權(quán)人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)101號(hào)房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生就101號(hào)房產(chǎn)權(quán)與有關(guān)事宜簽訂書(shū)面協(xié)議約定：購(gòu)房款由王先生承擔(dān)；劉父夫婦在世，房產(chǎn)歸劉父夫婦所有，王先生有居住權(quán)；劉父夫婦去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有，任何人無(wú)繼承、參與此房的權(quán)益；王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦，為其養(yǎng)老送終。

劉父去世后，劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無(wú)效的代書(shū)遺囑，要求對(duì)這一房屋依法繼承，王先生則認(rèn)為101號(hào)房屋應(yīng)歸自己所有。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，協(xié)議書(shū)內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對(duì)協(xié)議書(shū)內(nèi)容知曉并同意，這份協(xié)議書(shū)合法有效。101號(hào)房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)劉父已去世，王先生履行了生養(yǎng)死葬的義務(wù)，故對(duì)劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。最后，法院確認(rèn)101號(hào)房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

□ 法官釋法

在借名買(mǎi)房的協(xié)議中，不僅要約定借名人對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，否則不構(gòu)成“借名買(mǎi)房”的合意。

本案中，王先生雖為購(gòu)房款的實(shí)際出資人，但是因?yàn)閰f(xié)議約定在劉父夫婦在世期間，房屋產(chǎn)權(quán)人歸劉父夫婦，可知雙方并非“借名買(mǎi)房”的法律關(guān)系。

書(shū)面約定以子名義購(gòu)房，房屋抵押貸款仍成過(guò)戶阻礙

2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，產(chǎn)權(quán)登記在牛先生名下，房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協(xié)議書(shū)，載明：所購(gòu)房屋是由牛父牛母全資購(gòu)買(mǎi)，房產(chǎn)證寫(xiě)的是兒子的名字，但沒(méi)有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押，在牛父牛母去世后，房屋歸牛先生所有，同時(shí)約定了購(gòu)房款出資及支付情況。

2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬(wàn)的消費(fèi)貸款并進(jìn)行了抵押登記。牛父牛母表示因不具備貸款資格才借子名義買(mǎi)房，現(xiàn)要求牛先生將房屋過(guò)戶至其名下。牛先生則認(rèn)為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人，并表示房屋上的抵押登記未予解除，無(wú)法過(guò)戶。對(duì)此牛父牛母表示，自愿代牛先生償還貸款債務(wù)，以解除房屋上的抵押登記。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房的合同關(guān)系，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，應(yīng)依約履行，對(duì)于借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但現(xiàn)房屋因設(shè)立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?，F(xiàn)牛父牛母愿意代牛先生清償貸款以解除抵押登記，最后，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶至其父母名下。

□ 法官釋法

在涉及借名買(mǎi)房情形的案件中，如果雙方有書(shū)面協(xié)議對(duì)出資、借名的事實(shí)予以確認(rèn)，則可認(rèn)定雙方成立借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。在不違反國(guó)家、集體或第三人利益及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情況下，則借名買(mǎi)房協(xié)議有效。但是在不滿足過(guò)戶、交房條件的情況下，仍無(wú)法支持借名人辦理過(guò)戶、交付房屋的訴求。

在本案中，抵押登記導(dǎo)致過(guò)戶受阻，因此牛父牛母為了辦理過(guò)戶，只得代子償還高額債務(wù)。

□ 法官提示

根據(jù)北京地區(qū)的司法實(shí)踐，關(guān)于借名買(mǎi)房協(xié)議的效力問(wèn)題，現(xiàn)有規(guī)定認(rèn)為：（1）當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

（2）當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

（3）借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

最后，在此提醒大家，借名買(mǎi)房的背后法律問(wèn)題較多，且涉及利益較大，對(duì)此問(wèn)題應(yīng)全面考慮、慎重選擇。

（作者系北京市海淀區(qū)人民法院四季青法庭法官）